ニュートンプレイス１２３５号室 物件価格 45,900,000円
建物価格（税込み） 25,725,000円
土地価格 20,725,000円
売買契約書 ２００２・８・３ 引き渡し予定日２００３・３・３１
本体価格 44675000円 消費税 1225000円 売買代金 45、900,000円
2025年3月25日 家賃250000円 管理費（共益費）0円 敷金1ヶ月250000円 礼金2ヶ月500000円 3月分家賃（6日分日割り）45387円 4月分家賃250000円 契約金1048387円 書類作成手数料▲137500円 差引合計910887円 （910887円のうち250000円は敷金なので、910887ー250000＝660887円が入った計算）
家を貸すと税金は増える？節税になる？計算や確定申告方法を解説|賃貸経営HOME4U不動産所得 ＝ 収入金額 － 必要諸経費
計算で使用される収入金額と必要諸経費には、主に以下のようなものがあります
収入金額
家賃
駐車場代や駐輪場代
敷金や礼金のうち返金する必要のないもの
水道光熱費や清掃代金などの共益金 など
必要経費
管理費
修繕修理費・リフォーム代
管理会社への委託金
入居者募集にかかる広告宣伝費
物件運営のために使用した交通費など
固定資産税・都市計画税
火災保険や地震保険料などの損害保険料
借入金の利息
減価償却費※
司法書士や税理士に税管理を依頼した場合の専門家報酬 など
不動産所得は利益である以上、不動産所得や譲渡所得には「赤字」もあり得ます。所得がマイナスになった場合、所得税と住民税は発生しませんよ。
減価償却の基礎となる金額の求め方
「2007年3月31日以前に取得したマイホーム」
減価償却の基礎となる金額＝当初の取得価額×0.9×旧定額法の償却率×経過年数
ここで、定額法の償却率とは以下の通りです。
建物の種類 定額法の償却率
戸建 0.031
マンション 0.015
中古建物の耐用年数の求め方
中古建物の耐用年数＝（法定耐用年数－経過年数）＋経過年数×0.2
※1年未満の端数は切り捨て
ここで法定耐用年数は以下の通りとなります。
建物の種類 法定耐用年数
戸建 22年
マンション 47年
減価償却費の求め方
減価償却費＝減価償却の基礎となる金額×耐用年数に応じた償却率
ここで耐用年数に応じた償却率とは以下の通りとなります。
耐用年数に応じた償却率
耐用年数 2007年4月1日以降取得の場合 2007年3月31日以前取得の場合
5 0.2 0.2
10 0.1 0.1
15 0.067 0.066
20 0.05 0.05
25 0.04 0.04
30 0.034 0.034
35 0.029 29
40 0.025 0.025
45 0.023 0.023
50 0.02 0.02
ニュートンプレイスの取得年 2003年3月(2007年3月31日以前)
取得価格 仮２０００万円（契約書での建物価格になると思いますが、ここでは仮に2000万円とおいて計算します。）
築年数 22年（2025年３月時点として）
減価償却費
減価償却の基礎となる金額＝当初の取得価額×定額法の償却率×経過年数
＝2,000万円×0.015×22年
＝６６０万円
中古建物の耐用年数＝（法定耐用年数－経過年数）＋経過年数×0.2
＝（４７年－２２年）＋２２年×0.2
＝２５＋４.4
≒２９
よって耐用年数に応じた償却率は2007年3月31日以前のものを採用し、0.０３５。
減価償却費＝減価償却の基礎となる金額×耐用年数に応じた償却率
＝６６０万円×0.０３５
＝２３.１万円
必要経費計算 固定都市税 174500円 管理費等 31870円ｘ１２＝382440円 計 556940円（月あたり46̜412円）
これに 上記減価償却費を加えると ５５６９４０円＋２３１０００円＝７８７９４０円
他に、トイレとバスのクリーニング代、キー作成代、壁修理代、などが経費となる。ざっと、２０万円ぐらいか。
つまり、経費は約１００万円。
収入は３，４月で 910887ー250000＝660887円 、５－１２月で250000円Ｘ８＝２００万円 合計２６６０８８７円
つまり 収入ー経費は ２６６０８８７円ー１００万円＝約170万円
年間収入としては、これに年金収入を加え、そこから、医療費控除の約１６０万円 程度 として、少しの収入増にとどまると想定。
賢一が本来の年５５６９４０円より多い月１０万円（年１２０万円）を会社に支払っていたとしたら、
その差額１２０００００ー５５６９４０＝６４３０６０円を 補填することにしよう。（駐車と駐輪など、省略している）
[建物の減価償却費 | 不動産に関する税金などを瞬時に計算・シミュレーション｜リアルタイムシミュレーター](https://smlt.jp/genkashokyaku/)
（定額法）建物の減価償却費の計算・シミュレーション
Q. 建物の取得額は?
2,000
万円
Q. 建物の構造は?
鉄骨鉄筋コンクリート造（SRC造）
Q. 建物の用途種類は?
住宅用
Q. 建物の新築年月は?
2003年（平成15年）
3月
A. 定額の減価償却費は、
71.4万円
詳細
① 建物の法定耐用年数は
「47年」です。
② 建物の築経過年月を求める
現時点で「22年と 10ヶ月」経過しています。
③ 法定耐用年数の残り年数を求める
「24年」＝ ① 47年 － ② 22年10ヶ月〈端数切捨て、超過は0年〉
④ 見積耐用年数を求める
「28年」＝ ③ 24年 ＋ 4年（② 22.8年 × 20％）〈端数切捨て〉
⑤ 定額の減価償却費を求める
「71.4万円」＝ 建物取得額 2000万円 ÷ ④ 28年
[自宅を賃貸に出した時の減価償却費の考え方と確定申告時の計算方法 | リロの留守宅管理](https://www.tenrusu.jp/column/news235/)
構造（住宅用） 耐用年数
鉄骨鉄筋コンクリート造
鉄筋コンクリート造 47年 → ０．０２２
[No.2109 新築家屋等を非業務用から業務用に転用した場合の減価償却|所得税|国税庁](https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/shotoku/2109_qa.htm)
[【例題付】資産を非業務用⇒業務用に転用した場合の減価償却（新品・中古）](https://www.mikagecpa.com/archives/26758/)
税法で規定されている「法定耐用年数」は、「業務用」が前提となりますので、「非業務用」の場合は、業務用の耐用年数を1.5倍して計算します（事業で使う方が早く消耗すると想定されるため）。
[No.2109 新築家屋等を非業務用から業務用に転用した場合の減価償却｜国税庁](https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/shotoku/2109.htm)
計算方法・計算式
業務の用に供した日における未償却残高相当額の計算
非業務用の減価償却資産を業務の用に供した場合の、その業務の用に供した後におけるその資産の償却費の額は、その資産の取得価額に、その資産の耐用年数に1.5を乗じて計算した年数により旧定額法の方法で計算した金額を基に、その資産を取得した日から業務の用に供した日までの期間に係る年数を乗じた金額を取得価額から控除した金額を未償却残額として計算します。
＜計算式＞
(その資産の取得価額)ー(業務の用に供されていなかった期間(※1)につき、耐用年数の1.5 倍に相当する年数(※2)で、旧定額法に準じて計算した減価の額)=(その資産の業務の用に供した日における未償却残高)
※1 業務の用に供されていなかった期間に係る年数に1年未満の端数があるときは、6か月以上の端数は1年とし、6か月に満たない端数は切り捨てます。
※2 1.5 倍に相当する年数に1年未満の端数があるときは、1年未満の端数は切り捨てます。
（注1）非業務用資産の減価の額の計算は、旧定額法によることに留意してください。
耐用年数４７年 １．５を乗じて ４７X1.5＝７０．５ → 70年 旧定額法の方法で計算した金額 1÷７０＝０．０１４２８・・ → 0.015 （2003年3月 ～ 2025年3月 → ２２年） ０．０１５X２２＝０．３３
25,725,000円ー25,725,000円X0.33 ＝17235750円 が(その資産の業務の用に供した日における未償却残高)
2025年の償却費は、25,725,000円X0.０２２ ＝５６５９５０円